一、首先便是包含楼宇品质、物业管理、交通便利度、配套成熟度等一系列相对刚性的指标，这系列的指标不 是用来衡量价格的，而是用来比较价格的。也就是说，上海写字楼出租市场价格体系的形成，是由客户在 市场 中比较用类产品后，接受的均衡价格，所以就引出第二点因素。写字楼和商铺谁好

二、其次，是客户在市场上比较时，租赁市场供需平衡的结果。但上海写字楼出租市场在某一时点，供应 量是确定的，但客户需求却是有弹性的。到底是什么影响了客户的需求，这就引出了第三点，客户的经 营 预期。写字楼和商铺谁好

三、由于客户签订租赁合同是签订未来数年内的经营面积，所以他的需求来自于“他认为他自己未来经营 需要多少面积”，而未来需求的确定却是在宏观经济发展、客户公司发展趋势以及对上海写字楼出租市场未 来 价格发展趋势的分析基础上，由每个决策者依据自己的风险嗜好而确定的。即便是同一个的决策者，在不 同的 时间作出的预期都会有差异，因此就不难理解所谓需求的“柔性”了。并且，客户的预期会受其它客 户 的预期 影响，由此引出第四点，客户预期的相互影响性。 写字楼和商铺谁好

写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的 。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写 字 楼 的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这 个意 义上 讲 ，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者 包括营 利性的 经济 实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要 而产生的 。