主题：5月1日起正式实施《江苏省物业管理条例》，建屋物业有鸭梨了

[摘要]4月15日，记者从江苏省物业管理条例培训会上获悉，去年苏州全大市范围内受理各类物业纠纷3200余起，绝大部分是物业服务不到位引起。5月1日起正式实施的《江苏省物业管理条例》，将解决目前物业管理方面的诸多难题。

汽车停放需保管要另行签合同

小区停车问题也是让不少业主头疼的事，一些开发商停车位“只售不租”，导致不少小区出现地下车位大量闲置、地上车辆乱停乱放的怪象。对此，新物业管理条例规定，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，想租车位的业主由此将有法律来撑腰。条例同时规定，人防工程的停车位不得出售，只能出租，并且出租期限不得超过3年。

此外，条例明确规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。业主对汽车停放有保管要求的，应当另行签订保管服务合同。

人防租期不超过3年？那我们签订的70年怎么算，合同无效还是变化下形式，以后每三年续签一次合同？续签的话，KFS要涨价如何办？

明确职能部门对物业区域管理责任

私搭违建、小区门口堵车，以前遇到这样的事情，小区物业因为没有执法权，只能劝导，效果可想而知。

此次，《条例》对政府相关部门在物业管理中职能进一步明确，规定城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

其他，条例还规定拒不办理登记、批准手续的，物业企业可以禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域，物业服务收费应当明码标价等等。

小区门口堵车，看来以后执法部门有法可依了。

补充部分：新条规关键词解读

关键词 物业费

新规一：不缴物业费可能被公示

"收费难、难收费"问题，一直是物业管理工作中的难点。由于物业公共服务的特性，少数业主不缴纳物业服务费，甚至连公共耗费也不肯缴纳。据了解，苏州近2000个带物业管理的社区，能正常收缴物业费的社区仅占一半，老新村的物业费收缴问题尤为突出，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的利益。为此，新规条例规定了，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定缴纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。

新规二：物业收费应当明码标价

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，并按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务企业可以预收物业服务费用，但期限最长不得超过一年。

新规三：转让物业时需结清物业费

二手房买卖中，经常能遇到这样的情况：所有手续办好，房子到手，买房人发现前任业主欠了几年的物业费没缴。对此，新条例明确规定了，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

关键词 小区停车

新规一：小区车位不能只售不租

一面是地下车库空空荡荡，大量车位闲置，一面是地上车辆乱停，影响居民出行和小区形象。由于开发商坚持车位"只售不租"，导致不少小区都出现停车难的怪现象。《江苏省物业管理条例》启用后，想租车位的业主将有法律来撑腰。新条例规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，出售或者附赠的车位、车库，应当在显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

新规二：人防车位租期不超过三年

新条约规定，人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。收取的汽车停放费、租金，应当用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的再按照规定使用。

关键词 业主委员会

新规一：组建物业管理委员会

业主委员会是决定和解决小区大小事务的主要机构，但很多时候，在种种原因下，很多小区很难组建业主委员会，即便是建立了，也很难真正起作用。为此，新条例规定了，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

新规二：可组建业主小组

新条例规定，同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。履行推选业主代表出席业主大会会议，决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造以及决定本小组范围内的其他事项的职责。

新规三：设立候补委员制度

新条例规定业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。业主委员会委员应当由热心公益事业人士担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

关键词 社区管理

新规：城管、公安等将介入

有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。条例规定，城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

关键词 装修

新规：不办理登记禁止进入

物业要求装修公司进场前要登记，缴纳一定的保证金，装修公司又不肯，因此发生的矛盾在苏州不算少数。对此，新条例规定业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

建屋物业你们有压力了！

我 建屋土老冒，我怕谁！！！

看看以后的执行力度啊！

没用的

车位是个大问题，现在保安把地面车位都拦起来了，砖头都翘掉，也不知道是做什么的，难道就是为了不让人停？？

  地下不是有很多吗