苏州商品房违约责任到底是怎么样的呢？苏州商品房违约责任又是怎样定的呢？请到苏州房天下门户网站查询。

一、违约责任确立的前提条件

 商品房买卖合同是购房者与售房公司对履行合同过程中双方权利义务的约定，一旦一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方就应当承担违约责任。考虑到售房公司面对的风险主要是购房者不按约定支付房款，而购房者面对的合同风险则相对大许多，如果售房公司不能履行合同中某任一条款的义务，均会导致购房者因售房公司违约而受到损害，为使购房者权利得到充分的尊重和保护，特别需要在合同中订明违约责任。

 二、购房者可要求售房一方承担下列违约责任

 1．继续履行责任。例如售房单位如果反悔不愿出售约定房产或者交付的房屋附属设施不符合约定的，这时购房者有权要求其继续履行交房义务或继续使附属设施符合约定。但购房者应注意下列情况不能要求售房一方承担继续履行责任：

 （1）法律上不能履行。例如该房屋系违法建筑物或法律上明确禁止出售等情况。

 （2）事实上不能履行。即指从客观事实条件上不具备履行约定的能力。例如火灾致使房屋严重毁损而不能交付使用。

 （3）不适于强制履行或者履行费用过高。例如购房者要求继续履行的义务内容属于售房一方只能自愿履行或者其继续履行费用大大超过双方约定时能够预见的费用等情况。

 （4）购房者在合理期限内未要求履行。如果售房一方违约，而购房者在一般人认为的合理期限内不要求售房一方继续履约，则表明购房者放弃了这一权利，这条是对购房者行使权利的限制，要求购房者应当及时主张自己的权利。

 2．返还全部房款。这里的房款是指购房者已经支付的全部房款（包括银行贷款及公积金贷款）。

 3．赔偿全部损失。购房者可能遭受的损失应当在合同中予以列明，具体可以包括但不限于以下各项损失：

 （1）已支付的房款及利息损失；

 （2）购房者贷款利息损失；

 （3）购房过程中产生的交通费用、保险费用、公证费用、误工费用等损失；

 （4）购房后可以获得的利益损失。这一条明确保障购房者一旦在房屋涨价环境下因售房一方违约而退房之时，售房一方应按退房时市价与购房者购房成本之间的利益之差额赔偿给购房者。

 此外损失还应包括一定的救济费用。例如因商品房面积、环境、质量不符合约定而导致购房者为此发生的鉴定费用、测量费用、评估费用等等。

4．日违约金。例如一旦售房公司延期交房，购房者应在合同中约定售房公司应向购房者按日支付相当于总房价一定比例的违约金。

 5．双倍定金。如果合同中约定购房者应支付定金且购房者已实际支付定金，则在售房公司违约时，应向购房者支付相当于双倍的定金。

 6．采取补救措施。当售房公司交付房屋及附属设备不符合约定时，购房者有权要求售房公司承担修理、更换、重作、减少房款等违约责任。

司法实践中，在确定违约金时，应当注意区分不履行合同的违约金与履行合同的违约金两种情形。不履行合同的违约金，是指当事人没有履行商品房买卖合同中的主要义务而按照约定应当支付的违约金，当事人在约定这种违约金时一般是按照商品房买卖合同标的额即出卖人所销售的房屋价款的一定比例确定的。履行的违约金，是指当事人没有按照约定期限履行商品房买卖合同中的主要义务而按照约定应当支付的违约金，这种违约金是按天数或者迟延交付使用房屋以及迟延支付购房款的时间而应当支付的违约金。对于商品房买卖合同中买受人付款的违约金如何执行的问题，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，按照有关司法解释规定的****利息计算。履行也是履行，因此，不允许当事人在商品房买卖合同中同时约定不履行违约金和履行违约金两种情形。

对于出卖人和买受人在商品房买卖合同中同时约定了违约金和罚款的情形，如何掌握和判断其效力问题，目前，我国《合同法》中没有明确规定。此种情形是否属于违约金约定数额过高的问题，学术界意见不一。在大量的合同实践中，许多当事人只是约定违约金，不约定罚款；有的当事人既约定违约金又约定罚款；还有的当事人只约定罚款而不约定违约金，经济生活中情况各异。例如，甲公司与乙公司签订一份商品房买卖合同约定，甲公司不履行交付房屋的义务，需支付房屋总价款的15％的违约金，交付房屋的需支付罚款，每一日按每日万分之三计算，便是既约定违约金又约定罚款的实例。这种情况下的罚款实际上是违约金。、将罚款视为违约金，在过去的司法解释中可以找到依据。如在人民法院1995年12月27日发布自1996年1月1日起施行至今仍然有效的法发〔1996〕2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第42条规定：“合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。”在司法实践中，在处理涉及罚款和违约金问题时，应当注意，不管是违约金还是罚款，都应当是侧重对守约方所受损失的补偿，罚款约定过高的，也应当如同违约金一样，在当事人提出调整申请时，由人民法院或者仲裁机构进行调整。