2012年洛阳楼市如何发展，何时出手才为 时机？放眼望去，满城都是对楼市的唱跌和观望，还有预言洛阳房价将会跌回09年，直摔到3500元。其中主流声音是观望十八大，期待领导人换届后的更深一步的政策变化。

“总理房价”石破天惊--关于房产几人欢喜几人忧？

2012年3月份，两会给老百姓留下 深刻印象的就是“总理房价”。温总理在两会上坚定的表示，合理的房价应该是房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。有网友留心，分析计算了洛阳的“总理房价”，按照洛阳2011年的人均纯收入20163元计算，那洛阳平均普通住宅价格应该为2689元/平方米。

温总理一句“房价还远远没有回到合理价位，调控 不能放松”，让本有转暖趋势的楼市立马呈现出令人纠结的“咋暖还寒”。随之而来，计划咬牙买房的众“刚丝”纷纷龟缩观望了，开发商接连傻眼了，任志强又炮轰住建部大言“夜壶论”了。“首房”的期盼党 的温暖，“二房”的期待开发商赶快“冻死”， 的则没事偷着乐，享受着买房与卖房的快感。

随着房产调控的不断深入和加强，开发商资金紧缺，日渐乏力。刚性需求很难支撑目前的房价，开发商回笼资金断链。日前，四大银行已经宣布暂停对中小房企的贷款。不久，杭州 房地产申请破产，之后广州、四川等地上千房企也接连的大批量消失，这已经暗示着中国房地产行业已经开始了一次大规模、深层次的洗牌！这次结构性的调整过程中，大鱼吃小鱼，中小开发商的退出是必然趋势。

洛阳属于三线城市，并未被房企退市危机波及到。但除了中亚、恒大、建业、升龙、住总、正大、天基、恒联、泉舜等 外埠品牌以及中泰这老字号本土开发商外，其余都属于中小企业，在未来调控规模进一步深入的情况下， 开发商也许会耐冻点，但对于其他中小开发商就不甚乐观。

3月“以价换量销”销售渐回升洛阳楼市初回暖是假是真？

据统计，3月份，洛阳市商品房批准预售建筑面积50.89万㎡，环比上涨890.24%；房销售面积25.98万㎡，环比上涨78.07%。这，是否已经暗示楼市已经回暖？

首先分析下3月呈现的“小阳春”。这次回暖有多方面的原因，一方面是 连续的政策调控，使得压抑了一年多的刚性需求集中爆发；其次，开发商新一轮实质意义上的优惠幅度再一次加大，让利销售，洛阳楼市内也确实出现了不少旺销的楼盘，比如 盛世、顺河湾、升龙广场以及恒大绿洲等； 后，首套房贷利率的放宽，85折优惠的出现，相当于房价下调5%至10%，也释放了不少刚需，尤其是计划五一结婚的群体。

再次，纵观往年数据，3月份洛阳楼市商品房销售2503套，比2011年同期下降2.1%。同时，洛阳土地市场呈现放缓趋势，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。现在开发商都抱着“缓拿地，慢施工，快回笼”的心态，土地市场疲软，拿地意愿萎靡不振。由此来看，在 调控的大趋势下，产业结构调整，房价下跌是长远趋势。

学者刘忠良表示，中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始。十八大和2013年的两会是关键时期，消费者应尽量避免在这两年买房。

4月份14个项目集中开盘 楼市库存创新高是喜是忧？

4月份，洛阳市共有14个项目计划开盘，其中9个是新盘入市，有80易居、顺河湾、富地蓝泊湾、紫金山风景线、上海滩华府、洛浦公馆、天明城、美景阁和世贸 ；后期开盘的有5个项目，分别是帝豪上院2期、住总鼎城2批房、东方今典观澜2期、建业龙城2期还有世纪华阳6期。

3月份数据，洛阳商品房批准预售项目13个，套数5043套，建筑面50.89万平方米，比上年同期增加798.94%。4月份则比3月份又多了2两个。在如此疲软的市场节点，开发商还大批量的供出房源有点过于盲目。如今市场上买方市场收缩，如此大规模的房源入市，必定会造成畸形的供大于求。当然，这对消费者是利好的动作，供大于求，必然会导致价格的波动。

著名经济学家叶檀4月20日谏言“如果相信供求关系，就赶紧离开房地产市场”，她认为目前楼市的库存量已超过2008年高峰时段，按目前的销售进度，要4-5年才能消化完。

第二季度以价换量将成常态 “为王”渐成主流

当下洛阳楼市，是否 ， 的幅度大不大，几乎成为了消费者买房的 准则。只要 就备受关注，不管是打折还是赠送，不管是特价房还是团购房，只要房价达到了消费者预期的标准那就会带来销量的提升，市场的回暖。在4月份，洛阳楼市一轮实质意义上的优惠 已经铺展开来，逼近4500元的楼盘已经屡见不鲜，比如九都名郡的2期特价房4565元/㎡、九嘉海港城的4500元/㎡团购价、蓝郡汇景湾的4520元/㎡特价房以及开元名郡2期的4500元/㎡特价房等等。其中也不乏有开发商语不惊人死不休。

时代行宫450元/㎡，5年1.2倍回购，这样的大手笔在洛阳着实稀少，如同一枚重磅炸弹，这一特立独行的大胆宣言在洛阳楼市引起了巨大的反响。恒大清逸园 优惠26万元/套，每日前3名独享79折，这拼命三郎似的口号搁在以前那就是革命，革自己的命，完全不管不顾的套路也算是洛阳房地产行业的一朵奇葩。打出优惠口号的还有美伦山水华府5月开盘vip1万抵2万，宝龙城市广场首付4.9万元等等

4月份，洛阳楼市的销售平稳， 走量的策略已见成效，虽然没有三月份那样明显的转暖，但部分刚需还是出手了。其实，刚需也不是刁民，只要房价降到可以咬牙接受的层面，那还是不会持戟相对的。目前，国家的在执行楼市调控政策上态度坚决，温总理的话又坚定了消费群体观望的信心，那开发商面对的市场将会如何，只有自己心里明白？陈云峰说过，永远不要和政策赌博，尤其是未来的政策方向，所以，在目前 为王的大潮下，开发商应该对自己坚守壁垒的思路有所改变。消费者也应该调整思路。