浅谈二次新政 探寻洛阳楼市

国务院在国庆前夕的9月29日发布了房地产调控的新政策，被称为“二次新政”，从表面上看，此次财政部、中国人民银行、银监会等各部门的落实措施是对此前“国十条”的重申，但细读新政可以看出，实质上与“国十条”明显不同，释放出政府还会有更严厉调控出台的信号，而调控的另一只“靴子”房产税却是引而不发，仍未落地。

新政后的十一黄金周，一线城市京沪穗深的国庆交易量均呈现稳步增长态势，北京和深圳甚至迎来历年新高，行情井喷，二线城市中只有南京、杭州、武汉、合肥等个别城市明显下滑，大多数城市楼市供销两旺格局并未改变，新政的影响力似乎在短时间内还很难彰显。

解读二次新政及市场反应

二次新政的具体措施有：

1、房价过高城市限制购房套数；

2、完善差别化信贷政策：首套房首付30%，二套房严格执行50%，三套房停贷；

3、房产税改革逐步扩大到，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策；

4、房价上涨过快城市要增加土地供应总量，实施不力的实行问责制；

5、开发商捂盘惜售等行为停发新项目贷款。

二次新政的五大特点有：

1、相比四月新政更严格：如实施外地人不能提供当地纳税证明限制贷款；全部暂停三套房贷款；

2、涉及各个环节：针对房地产交易的供应、商品房税费、贷款环节、二手房交易、中介环节，保障房环节全部都有涉及；

3、更到位更可执行：本次调控大部分都为可执行的细则，针对前期调控出现的问题有所修正，如限制利用消费性贷款购买住房的漏洞；

4、调控更加长远：房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，缓解长期调整压力；

5、首提严格问责制：对政策落实不到位、工作不得力的追究责任，之前部分执行不严的省市将在最近出现明显改观。

对于新政中人们谈论的限购政策，市场对此反应也莫衷一是，真正的实效还有待市场的检验。限购政策、契税调整等政策的颁布和在各地市的深化实施，购房资格和房产交易的各项限制和税费征收，同时通过征收土地增值税来打压开发商的房价暴涨行为，会抑制一部分市场的不合理需求，增加有效的供给。

政府通过二次新政的实施一如既往地表明着控制房价增长的坚定决心，但由于中国现存的土地财政根源、地方政策执行力和通胀预期压力等诸多复杂因素，同市场反应一样，中央政府也在静待着此次深化调控后的效果，不排除后期房产税政策的“救市”出台。

分析洛阳楼市动态及走向

对于洛阳市场来说，没有一线城市对楼市“限购令”那种“一刀切”效果立现的警示作用，差别化信贷政策是否能严格执行还是处于银行、开发商、客户各方等待政策的过渡阶段，所以十一期间的洛阳楼市上涨势头依然不减。

国庆当天就有7家楼盘同时推出活动：康城尚座开盘、泉舜楼王促销、东方今典促销、绿都亮相、美景新城开盘、恒大高层房源推出、世纪华阳5期悄然面世，后续的世贸中心排号，以及国宝花园的公开排号，也都赶在 “银十”档期集体上演。

同政府的明显市场干预、极力降温楼市高热的做法相反，开发商看好的是十一长假的超高人气和可观人流量，纷纷在黄金周期间发力，从销售情况来看二次调控也未影响开发商“收金”。康城的二房小面积基本在开盘当天告罄，泉舜的国庆接待量持续递增，美景开盘的一房难求，恒大的持续加推新房源，这些都昭示着洛阳市场的后劲十足。

洛阳以三线城市的地位、中原副中心城市的强大吸附力、大量刚需客群存在的市场保证、市场总量供应偏紧的态势，都决定了调控会在本土出现“软着地”的可能。

从案场反馈的情况来看，虽有改善性客户受到影响，但更有一次性付款客户比例开始加大情况的出现，这也说明了本土市场购买力的旺盛，仅凭调整信贷和税费，并不能将需求真正的压制，同时还存在着购房行为征信和核查系统的各种漏洞存在，以及银行信贷逐利的利益驱动，都会使信贷的控制力减弱。

从现有的市场格局来看，新区供应量略有增加，但大多异地购房者和投资客群均看好新区未来的前景，需求量依然涨势迅猛；而北岸城区的地块吃紧，房源本就炙手可热，房产作为商品其所具备的复杂属性决定了人们对房产的持久购买需求，洛阳市场房价有理由腰杆硬挺，行情看涨。