地产商建房成本究竟由哪些项目构成？各部分比例多大？记者采访了熟悉房地产开发成本管理的南开大学经济学博士、中国房地产法学会个人委员刘玉录，请其解析房地产市场正常运作的项目成本情况，给消费者一个明白账。

据刘玉录介绍，一般房地产建筑成本包括五大类：土地费用、建安费用、 税费、配套费用以及其他费用成本。为便于理解，刘博士将其简化成土地费用、建安费用（包括大配套费和其他费用）、 税费三大类，对全市目前商品住宅开发平均成本构成情况作了分析。

土地成本：

占总成本30%以上

刘玉录介绍，地段决定价值，不同的地段，成本差异较大，售价差异也较大。即使在同一地段，由于拿地时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，售价自然也不尽相同。在开发商操作的地产项目中，如果早期通过协议拿地的地块，土地成本只占10%至20%，也就是每平方米几百块钱到1000多元，但是后期土地招拍挂方式的拍卖用地，地价成本要占30%以上。近两三年来本市楼面地价明显上升，从每平方米2000元飙升至4000多元甚至更高。

建安成本：

多在2000至3000元

建安费是成本中 的一部分，是指房屋建造过程中所发生的土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等费用，包括装修、园林等项目。刘玉录介绍，目前本市商品住宅开发项目，建安成本多在每平方米2000至3000元，这个费用相对固定可控。

税费成本：

占总销售收入一成多

房地产开发的税费近十项，其中营业税、企业所得税以及土地 税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来，一般税费要占项目总销售收入的一成多。

刘玉录表示，以上这些成本中，建安成本是地产商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。