苏州商品房定购协议书签定的五大注意事项解析

商品房认购协议书是购房者和开发商在签署正式买卖合同前所签订的文书，是对交易房屋有关事宜的初步确认。在签订商品房买卖合同的实际操作过程中，当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商都会要求购房者签订一份《认购书》。

开发商与购房者签订认购协议的主要原因在于：认购协议对开发商来说是促销的一种手段和方式，可以给对购房者以压力，督促其尽快签订《商品房买卖合同》。对于购房者来说主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋。所以在现实生活中，在签订《商品房买卖合同》前，买卖双方常常签订认购协议。

在购房过程中因认购协议所引起的纠纷也特别的多,在此就有关认购协议作法律方面的一个分析，希望对购房者和开发商签订认购协议书都有所帮助，不在盲目的签订认购协议。

1、房屋认购书的法律性质、表现形式，签约时间。商品房认购协议书是购房者和开发商在签署正式商品房买卖合同前所签订的文书，是对交易房屋有关事宜的初步确认。即是开发商承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务。其主要表现形式有预定书，认购书，定购书等。

2、房屋认购书内容、签约时间。《认购书》一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在签订《商品房买卖合同》前，向开发商支付一定数额的定金，开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》前保留购房者购买该商品房的权利。如开发商在此期间将认购房屋转卖他人的，双倍返还购房者定金，如购房者在约定时间没有前去与开发商签订《商品房买卖合同》的，购房者所交定金不予退还，开发商有权将房屋转卖他人。虽然法律并未就签订合同的时间进行具体规定，但一般认为商品房买卖合同认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得《商品房预售许可证》之前的一段时间内签订。

3、房屋认购书的法律责任。《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。依据人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》和《担保法》及其司法解释的相关规定，如果因开发商的原因致使双方未能订立商品房买卖合同的，则开发商应依据有关定金罚则的规定，把购房者交付的定金以双倍的数额返还购房者，如果购房者在签订认购书后任意反悔，就意味着收不回所交付的定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将所收的定金返还给购房者。 认购协议书对双方均具有法律约束力，一旦双方签订认购协议，开发商和购房者都应当按照诚实信用的原则履行所签协议。

4作为开发商，在签订认购协议时，要使用“定金”这一法律术语，以免发生歧义，应当对将来要签订的《商品房买卖合同》的内容要予以明确，以减少这方面的纠纷。认购是商品房促销的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销售。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的楼盘就没有必要"定金"不予返还的约定。相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，反而不利于房屋的销售 。

5 如购房者确实已选好自己中意的开发商销售的房屋，在签订《认购书》并给付定金或订金时应当谨慎行事，别要轻易交纳"定金"。首先应对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本内容有一个充分的了解，可先与开发商具体协商正式的商品房买卖合同及补充协议，在正式契约协商好之后，双方再签订《认购书》 。同时在《《认购书》中关于“定金”或“订金”等条款的约定予以明确，在《认购书》中与开发商明确约定，一定期限内因双方协商不成，不能签订正式合同，所付定金应全部退还。如果条件允许，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失定金或订金。